空き家ガイド
日本の空き家
「問題」と呼ばれている。
でも、見方を変えれば。
日本の空き家を「問題」と捉えるか、「選択肢」と捉えるか。このページは、外から見た人のための、一画面で完結する空き家入門書です。
§01 · なぜ存在するのか
2008年、人口は
ピークを打った。
それ以来、地方から先に静かになり続けている。残された家は壊されず、相続され、ただ空いていく。「空き家問題」とは、人が減ったあとに残された建物の話だ。
出典:総務省統計局(1950–2024)、国立社会保障・人口問題研究所(2023年推計、中位)
§02 · なぜ安いのか
安いのは、壊れているからじゃない。
「安い物件」と聞くと「何かある」と思うのが普通だが、空き家の場合は別の方程式が働いている。所有者にとっての経済合理性が、買い手にとっての好機になる。
解体費用
古民家1棟の解体費用の目安。所有者はこれを払うより、誰かに渡してしまいたい。
相続税の壁
相続税の最高税率。買い手が見つからなければ、登記すら放棄される。
感情的な未練
祖母の家、空き家10年、2県先。売り手にとってもう「想い出」ではなく「負債」だ。
§03 · 実際は何か
廃屋ではなく、ただ空いているだけ。
想像
崩壊寸前の廃墟
雨漏り、シロアリ、家の中まで竹が生えている。
実際
ちゃんと立っている家
屋根は無事、床は水平、構造的にも住める。ただ、住む人がいない。
§04 · 法的な現実
「外国人だから」という条項はない。
日本は不動産購入における国籍制限を設けていない。観光ビザでも、海外居住者でも、購入と所有権登録は同じプロセスだ。
- 永住権が必要
- 不要
- 長期ビザが必要
- 不要
- 日本人の配偶者が必要
- 不要
- 現地の保証人が必要
- 不要
本当の壁は資金調達。 日本の銀行は非居住者にはほぼ融資しない。だから空き家購入は現金が前提だ。逆に言えば、現金さえあれば誰にも止められない。
§05 · 今がタイミング
移住者には、最大
¥6.5M。
人口減少に悩む地方自治体は、移住者に現金で報いる。すべての補助金を受けられるとは限らないが、組み合わせはあなたが思っているより大きい。
リフォーム補助
施工業者の領収書と照合
+¥3.0M
移住支援金
初めての移住者·5年以上の居住
+¥1.0M
子育て世帯加算
18歳未満1人につき
+¥1.5M
起業支援
カフェ・店舗・地域ワークスペース
+¥1.0M
- ∑
合計可能額
4つのプログラム合計
個別の補助金は10万円から数百万円まで様々。地域、家族構成、計画によって組み立てが変わる。
§06 · 正直なところ
価格に書かれていないこと。
¥500,000の空き家は、本当に¥500,000で住めるわけではない。手数料、復旧、改修。実際の合計を知っておこう。
登録免許税
評価額の約2%
印紙税
¥10,000 – ¥30,000
司法書士報酬
¥80,000 – ¥150,000
所有権移転登記を担当。現金購入でも必須。
仲介手数料
上限 物件価格の3% + ¥60,000 + 消費税
自治体の空き家バンク経由では仲介者なしの場合も。
再建築不可 · 「建て直しできない」物件
幅2m以上の道路に接していない土地。修繕はできるが、解体して新築はできない。だから安く、だから注意が必要。
§07 · 当サイトの視点
自分で見るはずの8つを、すべての物件に。
Akiya Scoutは各物件を0〜100でスコアリング。同じ入力なら毎回同じスコア。重みは週次で更新される。
01
県内の中央値との比較
県内の中央価格との乖離
02
写真の充実度
外観・内装・周辺の写真の網羅性
03
築年数
新耐震・旧耐震の判定
04
ハザード
洪水・土砂・津波の重なり
05
駅徒歩
最寄駅、JR、徒歩分
06
補助金スタック
リフォーム・移住補助の有無
07
説明の詳細度
売り主の情報量
08
鮮度
最終検証からの日数
良い空き家は、
1週間も残らない。
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